Gutes Wachstum, schöne Dividende, verfehlter Name
Wer den Namen „Global Medical REIT“ hört, wird vermutlich an ein Portfolio denken, dass sich von Rio über Berlin bis nach Singapur erstreckt. Das kann der REIT aus Bethesda aber nun wirklich nicht über sich sagen. Im Portfolio hält das Unternehmen laut Stand vom 30.06.2021 ausschließlich Immobilien in den USA – und zwar 157 Stück, die in 225 Verträgen an 126 Mietparteien mit einer jährlichen Mietsteigerung von 2% vermietet werden. Im Prinzip müsste er sogar „Regional Medical Reit“ heißen, denn viele seiner Liegenschaften befinden sich in Tier-3-Städten. Trotzdem hat es der Titel mit dem Tickersymbol GMRE nun in mein Portfolio geschafft.
Was mir gefällt
- Der Global Medical REIT investiert überwiegend in kleinere regionale Kliniken und Ärztehäuser mit einer Durchschnittsfläche von lediglich 3.000 qm, also Einrichtungen mit einem großen Anteil ambulanter Behandlungen. Wegen der Verstädterung wurde solchen Objekten in der Vergangenheit ein höheres Leerstands-Risiko attestiert, aber die Corona-Pandemie und damit verbundene Stadtflucht brachte hier einen deutlichen Perspektivenwechsel mit sich: Mit einer langfristig höheren Akzeptanz für Home-Office-Arbeitsmodelle sind Tier-3-Städte wieder deutlich attraktiver geworden. Für solche Orte gehören die von GMRE selektierten Objekte schlicht zur medizinische Grundversorgung, und der Wegfall jedes einzelnen Objekts wäre innerhalb der jeweiligen Gemeinde sofort spürbar, weshalb die Verlässlichkeit der Mieteinnahmen vermutlich nicht schlechter ist, als bei Objekten in urbanen Primärlagen. GMRE hat in diesem Segment daher eine Nische besetzt, bevor andere sie entdeckt haben.
- Das Unternehmen hatte in der Hochphase der Pandemie recht überschaubare Mietausfälle zu beklagen, sodass es sich auf den Ausbau seines Portfolios konzentrieren und seinen Bestand trotz des schwierigen Umfelds um knapp 25% ausbauen konnte. Sehr ambitioniert und wichtig, denn dadurch werden Fixkosten (z.B. für das Management) im Verhältnis zur Umsatzbasis weiter sinken.
Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz für das Quartal ist auf 3,17% gesunken (zum Vergleich: Ende März 2020 lag er noch bei 3,81%).
Die bereinigten Mittel aus der Geschäftstätigkeit (AFFO) sind im Jahresvergleich um stolze 50% gestiegen, wobei es hier keine wirkliche Corona-Delle gab, sondern zu großen Teilen echtes Wachstum widergespiegelt wird. - Offenbar gelingt es dem Unternehmen, mit seinen Objekten Kapitalisierungsraten von über 7% zu erzielen, was über dem Schnitt vergleichbarer REITS (ca. 5,5%) liegt. Die die Objekte erwirtschaften also höhere Einkünfte gemessen am Kaufpreis.
- Mit einem Sales Multiple von ca. 8 ist das Unternehmen verglichen mit anderen Healthcare-REITs vernünftig bewertet. und unterstellt man ein anhaltendes Wachstum, dann ist es preiswert.
Was ich im Auge behalten muss
- Zinsanhebungen. Spätestens 2022 wird die FED den Leitzins wieder heben. Insbesondere Versicherer werden dann einen Teil ihrer Gelder aus REITs zurück in Bonds verlagern und sowohl die Eigen- als auch die Fremdkapitalbeschaffung für REITs dürfte dann wieder schwieriger werden.
- Regulatorik. Viele Vorschläge der Demokraten für das Gesundheitswesen beinhalten aggressive Preisregulierungen, entweder als Bestandteil oder als Nebenprodukt – ein Zeichen dafür, dass die Partei die Idee, dass Wettbewerb allein die Kosten in Schach halten kann, weitgehend aufgegeben hat. Senatorin Elizabeth Warren hat massive Tarifkürzungen für Ärzte und Krankenhäuser vorgeschlagen, um die Kosten ihrer Pläne für das „Medicare for All“ Programm zu senken.
Investitionsziel
Ich habe meine Investition mit einer Fuß-in-der-Tür-Position begonnen, da es im Rahmen der saisonalen Volatilität gute Chancen gibt, dass der Kurs die 200-Tage-Linie grüßt. Sobald dies der Fall ist, würde ich die Position auf die üblichen 1,5-2% Gewichtungsanteil am Gesamtportfolio ausbauen. In jedem Fall ist mir wichtig, dass – gemessen am Kaufkurs – eine mindestens 5%-Dividendenrendite drin ist.
Persönlich glaube ich, dass das Wachstum von GMRE in den kommenden Jahren etwas abflachen wird bzw. fast muss, denn die Zahl der Akquisitionen, die das Management abschließen kann, ist natürlicherweise begrenzt und je größer das Portfolio wird, desto kleiner wird der relative Zuwachs, den eine Akquisition einbringen kann.
Als Benchmark, mit dem sich GMRE messen lassen muss, sehe ich den Physicians Realty Trust (DOC), der mit vergleichbarem Fokus in etwas größere Objekte in Tier-2-Städten investiert. Gemessen an der Bewertung seines Portfolios ist er etwa fünf mal so groß, weist daher ein geringeres Wachstum auf, bietet aber gleichzeitig auch eine bessere Eigenkapitalquote, aus der heraus man sicherlich noch eine Akquisitionen finanzieren kann.
WKN: A2AS44
ISIN: US37954A2042
Quellen:
Unternehmen: https://www.globalmedicalreit.com/
Competition/Benchmark: https://www.docreit.com/
Beitragsbild: iStock / monkeybusinessimages